2010年上海楼市新政未出 部分楼价下调
上海楼市在4月份中央楼市新政的作用下出现什么变化：成交量锐减；跳价现象不复存在，反而是出现了一定的议价空间，幅度基本在5%左右……种种迹象显示楼市价格开始松动
国内的房地产市场终于在4月份开始刹车，中央政策的效果立竿见影，一时间，银行杠杆效应骤降，借款炒房渐成过去式，未来市场预期迅速扭转。
"去年赚了一把的开发商，好不容易把价格冲了上来，现在想先顶几个月。"针对政策的纷繁叠出，上海汉宇地产董事总经理施宏睿说。未料到，5月5日，恒大高调爆出：在全国范围内恒大楼盘8.5折优惠出售。这是继07年万科这只出头鸟之后的又一个吃螃蟹者，此番降价是否又将引起一轮市场急速下滑及同业责，尚难言说。
就在上海还在庆幸，恒大在此没有住宅项目时，殊不知，上海外郊环的楼盘却已暗流涌动。一些位于昆山、嘉定的楼盘打出了9.7折、直减8万元的各种折扣优惠。在昆山，绿地21新城总价优惠两万，金湖银滩的联排别墅每套直降三万元；在松江新城，绿地诺丁山的联排别墅总价减八万；在嘉兴，和风丽园一次性付款九七折。
"最先受冲击的是那些中低端投资客密集的板块，比如说昆山、嘉定、九亭这些外郊环地区。"世联集团上海总经理张艾艾认为，"在楼市高峰期可谓'猪都会飞'，无论是市中心还是外郊都在猛涨，而当市场下滑，这些靠概念炒作的外郊板块是最先跌的。"
不可否认，"五一"房展会的低迷成交是开发商的最后一根稻草。部分新盘价格开始出现松动，个别楼盘的价格相比原先的有了下降。调查显示，位于宝山的香逸湾在房展会期间的报价为19000元/平，目前最新报价为18800元/平，单价小幅下降200；同样是位于宝山区的荣域(飘鹰锦和花园)在4月下旬时报价17800元/平，目前报价为17500元/平，单价下降300元；这一轮的降价风潮似乎始于宝山区，地产中国网还注意到，同样位于宝山区的万业紫辰苑均价17500元/平方米，首付5成以上97折；绿地公园壹品，对外公开报价16000元/平，当记者致电问价时，已经不再象以往铁板一块，口气似有松动，另外，购别墅则最高优惠40万。
事实上，在政策未出之前，上海楼市的上海市人大代表，望源集团董事长季宝红就已经预言了今年的上海房价要跌，季宝红在宝山区同样拥有楼盘项目在售。他对地产中国网说："预计今年上海房价将要下跌15%。去年上海房价上涨了50%，回调15%没问题的，也就是整体跌幅为15%。理由就是去年房价上涨太快，跌的太少，对市场没有吸引力，跌15%，还可以诱导市场购买力，而且这也是银行可以接受的跌幅范围。"
同时，他还提到另一个引人关注的问题：上海经济发展结构畸形--楼市中"商住倒挂"现象。近期，在上海住宅价格节节攀升之时，普陀长征板块、浦东金桥(600639)板块等相对优越的区域中写字楼、住宅售价倒挂明显。如金桥在售写字楼联创国际的售价为13000-17000元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为28000元/平方米。另外，位于苏州河畔黄金地段的商铺华森商务广场如今售价为每平方米2万元，位于其附近的嘉里不夜城卓悦居(西区)，同样临近苏州河，迄今最高售价却已达2.8万元/平方米。
季宝红说："一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。当住宅售价高于写字楼价格时，便被业内称为'价格倒挂'。这表明楼市泡沫有不断积聚的趋势，也表明实体经济还未彻底转暖，需求萎缩。"
根据中原28家门店调研数据显示，门店来访量急剧减少，普遍减少的幅度都在30-50%，如普陀昌化、长宁天山、嘉定嘉城等板块均减少了40%以上，成交量锐减；跳价现象不复存在，反而是出现了一定的议价空间，幅度基本在5%左右，综合让利幅度在10%左右，甚至部分板块房价明显松动。
据美联物业老西门分行营业经理郭广峰透露，自房贷新政出台后其板块内的成交情况一直不佳，大量投资客被政策给挤离市场，五一期间板块内部分业主对挂牌价更出现了5%左右的下调幅度，但响应者依旧寥寥，分行基本都为租赁成交，买卖交易出现了无人问津的情况。
